横浜で相続手続きや遺言の専門家による無料相談なら

【司法書士が解説！】不動産の名義変更（相続登記）を自分で行う方法

更新日:2022/05/27

相続が発生した場合や、被相続人が不動産を所有していた場合は相続登記（＝不動産の所有者名義を被相続人から相続人へ変更する手続き）が必要です。

2021年相続登記の義務化が決定したため、相続登記のご相談は年々増加しています。相続登記は、もちろん専門家に任せると手間はかからず楽ですが、その分費用がかかってしまことを懸念して、ご自身で登記の手続きができないか検討している方も多いのではないでしょうか？

結論から申し上げますと、専門家でなくても相続登記を行うことはできます。

今回は、相続登記の流れ、費用、準備物、かかる日数など、ご自身で相続登記を行う方法について、司法書士が丁寧に解説します。

０．自分で相続登記をする際、最初に知っていてほしいポイント

・時間や労力をかければ自分で相続登記をすることはできる

・自分で手続きしても登録免許税等の実費はかかる

・ご自身でできるケースと司法書士などの専門家に依頼した方が良いケースもある

・関連する税金や名義変更後のことも考慮する必要がある

１．自分で相続登記する流れ

自分で相続登記をする流れを4パターン別にご紹介します。

１．公正証書遺言がある場合

２．自筆証書遺言がある場合

３．遺産分割協議での相続の場合

４．法定相続どおりの相続の場合

（１）公正証書遺言がある場合

被相続人（亡くなられた方）の遺言が、公証役場で作成した「公正証書遺言」である場合の手順です。

公正証書遺言は、「公正証書遺言」と記された表紙があったり、公証役場の封筒に入っています。（それ以外の場合は「自筆証書遺言」の可能性があるので次項参照）

公正証書遺言の原本は公証役場に保管されています。自宅に遺言がなくても、公証役場にある場合があるので、一度お近くの公証役場に遺言がないか遺言検索を行いましょう。

様々な手続きは、遺言に遺言執行者が指定されていれば遺言執行者が行い、指定されていない場合は、相続人の代表者か、司法書士等に依頼して手続きを行います。

手順

１．必要な書類を集める

２．相続登記申請書の作成、申請書類を整える

３．相続登記の申請

（２）自筆証書遺言がある場合

被相続人（亡くなられた方）の遺言が、自筆で書かれた「自筆証書遺言（※）」である場合の手順です。

自筆証書遺言が見つかった場合は、勝手に開封せず、「家庭裁判所で検認の申し立て」をしなければなりません。

これは、遺言書の偽造・変造を防ぐために、遺言書の状態や日付・署名の確認を相続人立ち会いのもと家庭裁判所で行うものです。

検認以外は公正証書遺言と同じ手順です。

遺言に遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者が様々な手続きを行います。指定されていない場合は、相続人の代表者か、司法書士等に依頼して手続きを行っていきます。

※詳細は裁判所WEBサイト：「遺言の検認」ページをご覧ください。

手順

１．必要な書類を集める

２．家庭裁判所に検認の申し立てをする※

３．相続登記申請書の作成、申請書類を整える

４．相続登記の申請

（３）遺産分割協議での相続の場合

遺言書がなく、相続人が複数いて、どう分割するかをみんなで話し合って決める場合の手順です。

遺産の分け方を相続人全員で話し合うことを「遺産分割協議」と言い、遺産分割協議をして、内容が決まったら「遺産分割協議書」を作成します。様々な手続きは相続人の代表者か、司法書士等に依頼して行っていきます。

手順

１．必要な書類を集める

２．相続人間で遺産分割協議をして、遺産分割協議書を作る※

３．相続登記申請書の作成、申請書類を整える

４．相続登記の申請

（４）法定相続どおりの相続の場合

遺言書がなく、法で決まっている割合で相続する（法定相続）場合の手順です。

法定相続の場合は、一人の相続者からの申請で登記が可能ですが、相続人が複数いる場合はもめ事に発展しやすいので、法定相続にするか遺産分割協議を行うか、相続人みんなとよく相談してから進めることを推奨しています。様々な手続きは相続人の代表者か、司法書士等に依頼して行います。

手順

１．必要な書類を集める

２．相続登記申請書の作成、申請書類を整える

３．相続登記の申請

【共通の準備】相続人と遺産の洗い出し

相続人の調査方法

① 法定相続人は誰か確認する

法定相続人は「配偶者（戸籍上、婚姻関係にある人）」と「血縁者」です。

「血縁者」は優先順位があり、第１順位は子、第2順位は父母、第3順位は兄弟姉妹です。

被相続人（亡くなった人）に第1順位の子がいる場合には、配偶者と第1順位の子が相続人となります。ただし、子が被相続人より先に亡くなっている場合は、その子の直系卑属（孫・ひ孫等）が相続人となります。

被相続人に第1順位の子およびその直系卑属がない場合は、配偶者と第2順位の父母が相続人となります。ただし、父母の両方が亡くなっている場合は、祖父母等の直系尊属が相続人となります。

被相続人に第1順位の子およびその直系卑属がなく、第2順位の父母などの直系尊属も死亡している場合は、配偶者と第3順位の兄弟姉妹が相続人となります。ただし、兄弟姉妹が被相続人より先に亡くなっている場合は、その子（甥・姪）が相続人となります。

なお、順位下位の者は、順位上位の者がいる場合には、相続権がありません。

② 被相続人の生まれてから死亡までのすべての戸籍謄本を取り寄せる

遺言書がない場合は、登記のときに被相続人（亡くなった人）の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本（改製原戸籍、除籍謄本）が必要になります。

遺言がある場合も、念のため相続人を洗い出すために必要になります。

なぜなら、生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本を見ないと、離婚の経歴や非嫡出子がいるかいないか、養子縁組はないか等が正確には分からないからです。

血縁者が見つかれば、法定相続人が変化します。自分で相続登記を行う場合、この作業が一番手間がかかります。

被相続者が生まれてから死亡するまでずっと同じ住所にいれば問題ありませんが、通常は引越しや結婚で本籍が変わるため、各市区町村の役場に直接行くか、郵送で取り寄せなければなりません。

複数の地から取り寄せる場合は数ヶ月かかることもあるので、早めに作業に取りかかりましょう。

戸籍謄本は1通450円程度、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円程度です。市区町村によって変わるのでご確認ください。

被相続者の戸籍謄本を集めるときのポイント

被相続人の戸籍謄本を抜けなく集めるポイントは、死亡の記載がある戸籍謄本（除籍謄本）から順番にさかのぼって集めることです。
なぜなら、生まれたときの本籍がどこにあるか正確に分からないことが通常だからです。
死亡の時点からさかのぼって「消除日・除籍日」と「改製日・編製日・転籍日」の日付がつながるように集めていきましょう。

もし天災や火災等で戸籍謄本が消失していた場合は、市区町村から「戸籍謄抄本が交付できない旨の証明書」を発行してもらいましょう。

【共通の準備】財産の洗い出し

財産の洗い出し方法

① 「登記事項証明書」で不動産の情報を正確に確認する
不動産の「登記事項証明書」を取得して、不動産の正確な情報を確認しましょう。

名義が被相続人になっているか、共同名義ではないか、抵当に入っていないか、私道部分のもれはないか等をみてください。

「登記事項証明書」はお近くの法務局やオンラインで取得できます。手数料は1通600円です。

>>詳細は法務局WEBサイト：「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続きが便利です」ページをご覧ください。

② 「名寄帳」で被相続人所有のすべての不動産を確認する
「名寄帳（なよせちょう）」は、その人が所有しているすべての不動産が一覧になっているものなので、不動産に漏れがないか確認しましょう。被相続人も忘れていた、遺言にない不動産がでてくることもあります。

「名寄帳」は市区町村役場の固定資産税の係、東京都の場合は都税事務所で取得できます。手数料は市区町村により違います。

※相続登記のときに必要な「固定資産評価証明書」も市区町村役場の固定資産税の係、東京都の場合は都税事務所で取得できるため、名寄帳の取得とまとめて行うと手間が省けます。

「財産目録」の作成

財産目録は、財産を一覧にまとめたもので、これがあれば分割協議のときや相続税申告のときにも便利です。

財産目録の書き方に法的なルールはありません。預貯金、不動産等、項目別に詳細をまとめ、プラスの財産だけでなく、負債や借入金等のマイナスの財産についても記入するようにしましょう。

>>詳細は裁判所WEBサイト：「財産目録記入例」ページをご覧ください。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記に必要な書類は、「遺言がある場合」「遺産分割協議の場合」「法定相続の場合」など状況によって変わります。ご自身にあったケースを探してみてください。

必要な書類は以下の他にもケースによりさらに追加されることがありますので、早めに法務局に確認するようにしましょう。

（１）公正証書遺言か自筆証書遺言がある場合

登記申請書
登録免許税納付用台紙 ※注1
＋

＜必要書類＞

相続関係説明図 ※注2
遺言書（自筆証書遺言は検認を受けたもの）
亡くなった人の死亡の記載がある戸籍謄本（または除籍謄本）
亡くなった人の住民票除票（または戸籍の除附票）
不動産を相続する人の戸籍謄本
不動産を相続する人の住民票（または戸籍の除附票）
固定資産評価証明書 ※注3
＋

委任状（代理人に依頼する場合）※注4

（２）遺産分割協議での相続の場合

登記申請書
登録免許税納付用台紙　　※注1
＋

＜必要書類＞

相続関係説明図　　　　※注2
遺産分割協議書
相続人全員の印鑑登録証明書
亡くなった人の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍）一式
亡くなった人の住民票除票（または戸籍の除附票）
相続人全員の戸籍謄本
不動産を相続する人の住民票（または戸籍の除附票）
固定資産評価証明書 ※注3
＋

委任状（代理人に依頼する場合）※注4

（３）法定相続どおりの相続の場合

登記申請書
登録免許税納付用台紙※注1
＋

＜必要書類＞

相続関係説明図※注2
亡くなった人の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍）一式
亡くなった人の住民票除票（または戸籍の除附票）
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票（または戸籍の除附票）
固定資産評価証明書※注3
＋

委任状（代理人に依頼する場合）※注4

注釈

※注1：登録免許税納付用台紙
登録免許税の収入印紙を貼るA4の紙（用紙は何でも可）。印紙に割印はしないでください。

※注2：相続関係説明図
被相続人と相続人の関係が分かるように書いた図です。

>>見本は法務局WEBサイト：「登記申請書の様式及び記載例 21）所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）」ページをご覧ください。

※注3：固定資産評価証明書
不動産所在の市区町村役場か都税事務所で、相続登記する年度のものを取得してください。
年度は4月1日から変わります。1通200〜400円。

※注4：委任状
手続きを司法書士等の代理人に依頼する場合に必要になります。

>>見本は法務局WEBサイト：「登記申請書の様式及び記載例 21）所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）」ページをご覧ください。

戸籍謄本の束を何度も出し直さなくて済む！便利な法定相続情報証明制度って？

2017年5月29日から各種相続手続きに利用できる「法定相続情報証明制度」が始まりました。
これは、法務局に戸籍謄本等の束と法定相続人情報一覧図を提出すれば、その一覧図に認証文をつけた証明書を無料で交付してくれる制度です。
これを使えば金融機関等の相続手続きに、何度も戸籍謄本の束を持っていかずに済みますので、相続登記の申請のときに、一緒に法定相続情報証明制度を申込みするのがおすすめです。

>>詳細は法務局WEBサイト：「法定相続情報証明制度」ページをご覧ください。

登記申請書の書き方

登録申請書はA4の紙に黒色のインクで手書きかパソコンで作成します。

複数枚の場合は契印、訂正には訂正印を押して、欄外にどこを直したのか「1字削除、2字加筆」等記載します。

登記申請書のフォーマットや書き方は「公正証書遺言がある場合」「自筆証書遺言がある場合」「遺産分割協議の場合」「法定相続の場合」等、ケースにより違います。

>>詳細は法務局WEBサイト：「不動産の所有者がなくなった」ページをご覧ください。

登記申請の方法

登記申請の方法は以下の通りです。

不備がなければ受付されてから1週間から10日程度で登記が完了、不備があれば、却下や補正の連絡があります。

登記が完了するまでは取下げることもできるので、補正も難しいくらいの場合は、一度取下げて再申請することもできます。書類や収入印紙の再利用も可能です。

法務局の問い合わせから答えやすくなるので、申請の前に一式コピーをとっておきましょう。

※詳細は法務局WEBサイト：「不動産登記の電子申請（オンライン）について」ページをご覧ください。

登記完了後に行うこと

申請後、登記完了後に権利証にあたる「登記認識情報通知」を受け取ったり、内容に誤りがないか確認する作業が必要です。

（１）完了書類を受け取る

登記が無事完了しても法務局から連絡はきません。

登記完了予定日以降に窓口に行くか、事前に郵送で完了書類一式を送ってもらう手配をしておきましょう。

完了後に受け取る書類は以下のものになります。

「登記認識情報通知」は権利証と同等のもので、紛失しても再発行されませんので、 内容に間違いがないか確認して大切に保管しましょう。

「登記認識情報通知」の下の方の部分は折り込み式になっていて、中には所有者の情報である12桁の英数字が記載されています。一度剥がすと戻せず、他人に知られたら悪用される危険性があります。 絶対に剥がさないでそのまま保管しましょう。

（２）登記事項証明書を取って、内容に間違いがないか確認する

登記が完了したら、登記内容に間違いがないか確認するために、登記事項証明書を取得してみましょう。

万が一間違いがあれば、自分が提出した書類にミスがなかったか確認し、そこで間違いがなければ法務局のミスになるので法務局に問い合わせをしてください。

自分で相続登記する場合に必要な費用

自分で相続登記をする場合に必要な主な費用は①「登録免許税」＋②「戸籍謄本等の必要書類の発行にかかる費用」です。

（１）登録免許税

不動産の登記には、「登録免許税」がかかります。

登録免許税分の収入印紙を「登録免許納税付用台紙」に貼って、申請しましょう。

登録免許税の計算は以下のとおりです。

登録免許税＝課税標準額（固定資産税評価額）×0.4％

※100円未満は切り捨てになります。
※最低額は1,000円なので、計算して1,000円以下の場合は1,000円になります。
※固定資産税の評価額は、集めた書類の「固定資産評価証明書」の評価額のところで確認してください。

>>詳細は国税庁WEBサイト：「登録免許税の税額表」ページをご覧ください。

（２）戸籍謄本等の必要書類の発行にかかる費用

以下、必要書類の手数料の目安です。詳細は各市区町村へお問い合わせください。

専門家に頼んだ方がいいケース

以下のような場合は手間がかかるので、司法書士や弁護士等の専門家を頼ることを推奨しています。法務局でも相談にのってくれますが、専門家に頼めば面倒な書類集めから依頼できるので、負担が少ないです。

不動産の名義変更等の手続き全般については司法書士、揉め事を含めて相談したいときは弁護士、相続税の相談をしたいときは税理士等、内容によって専門家が違いますので、ぜひ目的に合わせた専門家へご相談ください。

（１）兄弟間の相続・代襲相続など、イレギュラーな相続事案の場合

この場合、集めるべき戸籍の量が複雑かつ大量になり、戸籍収集の難易度が高まります。

（２）被相続人のご先祖様名義のまま放置されていた不動産の相続登記

「被相続人名義だと思っていた不動産が、被相続人の親名義のままになっていた…」という事案が時々あります。

この場合、登記手続きはもちろん、前提となる法律判断についても極めて専門的な知識が要求されます。場合によっては、今は亡き戦前の旧民法をひも解く必要すらあります。

（３）相続人同士が不仲（疎遠）で、手続きに向けた連携が取り辛い場合

戸籍を集めるにせよ、分割協議をするにせよ、相続人同士の連携はやはり重要です。

（４）代償分割・換価分割など、ハイレベルな遺産分割協議を行いたい場合

代償分割・換価分割など、複雑な分割方法を望む場合、法務・税務両面でハイレベルな知識が要求されることがあります。

（５）正確かつスピーディに登記を完了させる必要がある場合

相続不動産の売却が決まり、その前提として相続登記を申請するよう不動産屋さんから言われている場合がこのケースです。取引予定日までにきちんと登記を仕上げなければいけません。

（６）戸籍附票が保存期間の経過で破棄されており、必要書類の一部を入手できない

登記記録上住所の状況によっては戸籍附票を用意する必要があるのですが、これが役所の都合により取得できない場合があります。

この場合は、何を提出すれば登記申請を認めてくれるかについて、法務局と十分な事前打ち合わせが必要です。

（７）相続不動産が遠方にある場合

不動産調査や法務局への申請の際に難しさを感じる場面が必ず来ると思います。

まとめ

今回は、相続登記を自分で行う方法についてお伝えしました。

ご自身で相続登記する場合のポイントは以下の通りです。

相続登記の無料相談を実施中！

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

まだだれがどのように相続するか決まっていないという段階でもお話を伺うことができます。

予約受付専用ダイヤルは0120-916-767になります。お気軽にご相談ください。

無料相談について詳しくはこちら>>

事務所紹介について詳しくはこちら>>

当事務所が選ばれる理由について詳しくはこちら>>

 

この記事を担当した司法書士

よくご相談いただくプラン（詳細はボタンをクリック）

主な相続手続きのサポート料金

その他の手続きのサポート料金