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相続不動産を上手に売却

更新日:2019/06/15

相続に関する不動産のご相談で年々増えているのが、相続した土地・建物を売却したいというものです。

核家族化が進む中で、実家を相続したがもう住まないという方が増えているのでしょう。

しかし、不動産の売却というのは単純なようで奥が深いものです。

相続した不動産を売却するだけでも、売却価格や買主の探索ということもさることながら、売った場合の税金や遺産分割の内容もかかわってきます。

不動産業者は、売却価格や買主、売却するためにどのようなことが必要かといったことはもちろん専門ですが、相続については二の次となるでしょう。

不動産売却が済み、売却代金を相続人で分けたけど、適切な手続きをとらずに分けたら後から贈与税がかかると言われた、なんていうことになりかねません。

先に相続の専門家に相談することで、売却時に利用できる制度等の情報を得ることができ、より良い売却方法、より良い不動産業者の選定方法、その前提としてどのような相続手続をとればよいかという、戦略的な相続手続が可能となります。

いきなり査定！ではなく、まずは相続の専門家に相談してみましょう。

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、原則として各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、相続人全員が売却したものと考えることになっています。

この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して相続税や譲渡所得税を申告することになります。

なお、未分割のまま売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。

後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限（亡くなった日の10ヶ月後）までにその土地を売却すると、80％の減額が使えません。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80％減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

相続税が取得費に加算される特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

この特例は、相続した土地建物を一定期間に譲渡した場合には、納税した相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

一定期間とは、相続税申告期限から３年以内に譲渡した場合この特例が適用できます。

例えば、平成29年4月1日に相続開始（亡くなった）の場合には、平成32年4月1日が期限日になります。また、相続税を物納した場合でも利用できます。

この記事を担当した司法書士

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