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相続不動産の評価方法

更新日:2019/06/15

相続税に最も大きな影響を与える財産の一つが不動産です。

相続税における不動産の評価は国税庁により以下のとおりとされています。

不動産のうち建物については、市区町村で個々に評価してある“固定資産税評価額”をベースにするだけなので、難しくはありません。

一方不動産のうち土地については、財産価値が高ければ高いほど、相続税の負担も大きくなるため、土地の財産価値をどう評価するかはとても大きな問題です。

土地の評価額は、原則として路線価と土地面積から算出します。

路線価とは、市街地の道路ごとに付いている「路線に面する敷地の標準的な評価額（1㎡）」のことです。

路線価を調べて土地の面積をかけ合わせれば、土地の大まかな評価額を算出できます。

そもそも路線価のない地域もありますので、その場合は、“固定資産税評価額”に一定の倍率をかけた単価を用います。

しかし実際の土地の評価は、土地の形・大きさ、道路方位など様々な要素により異なるのが実情です。

相続不動産の評価における問題点

意外と知られていないのですが、すべての税理士が相続税申告を行うわけではありません。

相続税は以前は非常に発生確率の低いものでした。相続税の基礎控除を下回る場合、申告の必要性すらないので、わざわざ煩雑な手続きである相続税手続きをごく稀にある申告に備えて行う税理士は少数派なのです。そのような税理士の場合は土地の評価を適正に行うことができない場合があるのです。

上にあるように、たとえば、土地の財産評価は路線価上は単に平米単価×面積の掛け算ですが、同じ面積でも一方は正方形、一方は旗竿地であるように、形状が異なれば本来の財産評価は当然異なります。税理士によっては土地の形状に応じた補正を行わないかもしれません。

そのことによって、本来相続人が払わなくてもよい相続税を払わされたということがあります。後に発覚して税理士相手の訴訟になるケースもあります。このような場合、税務署に払い過ぎた分を取り戻すためにあらためて修正申告をする必要も出てきます。

このように後で分かれば還付される可能性はありますが、非常に労力や時間もかかります。分からないでそのまま還付できない場合もあるかもしれません。

当事務所では、相続税に詳しい税理士や、相続不動産の評価に長けた不動産鑑定士と連携して業務に取り組んでおります。

そのため、ご相談いただければ土地の評価を見直せる可能性もありますので、お一人で悩みを抱え込まずに、お気軽にご相談ください。

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