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状況

ご相談者はＴ様で先祖代々の土地に建物を建てて住んでいるとのことでした。

先日、父が亡くなり名義変更をしようとしたのですが、建物こそ父名義であったものの、土地は長いこと名義変更をしておらず、なんと曾祖父の名義になっているはずだとのことでした。これを名義変更して、自分名義にしたいとのことでした。

しかし、曾祖父の子は祖父を含めて10人いて、全員結婚していたはずなので一体親戚が何名いるのか分からず、すぐに名義変更をすることが難しいだろうとのことでした。

祖父は長男で、その子が父(長男)と叔父(次男)ですが、すでに全員が他界。父の子はＴ様のみで、叔父は子がないとのことでした。

司法書士の提案＆お手伝い

戸籍収集が相当大変になるのと相続人が一体どれくらいになるか分からないと言った点で、予算として50万円と弁護士費用100万円程度を見込んでおいてほしい旨申し上げました。

父の遺産が少しあるとのことで、そこから支出するので大丈夫だと言ってもらえたので業務がスタートしました。

結果

当初は戸籍収集で相当な時間がかかるものと思っていました。

特に曾祖父の子が１０人にてそれぞれ子がいるとなると本当に何人の相続人になるのか計り知れません。緊張感を持ちながら戸籍を遡りました。

そうすると、曾祖父が死亡したのが戦前であることが分かりました。非常に幸運でした。戦前は家督相続といって、長男が唯一の相続人となり、兄弟と遺産分割をするということがありません。

すると曾祖父の相続人は祖父、その相続人は父と叔父ですが叔父はすでに亡くなっていて子がいませんので父のみが相続し、さらにその相続人はＴ様のみでしたので、結果的に相続できるのはＴ様のみでした。

よって、大変なことは何もなく、費用も当初の予算より大分低い30万円ほどでおさまりました。当初見込んでいたより多くの相続人が出ることはありますが、思っていたより遙かに少なかったという非常に希有な事例となりました。

土地の名義が先祖代々変更していない

土地の名義が数代前のままになっている場合

今回は稀有なケースでしたが、両親の相続時に土地の名義が「曾祖父」のままになっていたことが発覚するケースは少なくありません。

こういった先祖代々で相続手続きをしていたという事で認識をしていても、名義人が曾祖父や祖父になっているという事もあります。

今回のケースだとご自身から数えて3代前である曾祖父となると、関係する相続人の数が数十人に及ぶこともあり、誰が相続にとなるのかを調査するだけでも時間がかかってしまいます。

土地の相続手続き（名義変更）をしないとどうなる？

これまでは土地の名義変更をしなくとも罰則が科されることはありませんでしたが、2024年4月より義務化されることが決まりました。

相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義変更をしなければならないので、正当な理由がないにも関わらず登記申請をしなかった場合には10万円以下の過料の対象となります。　

また、土地の名義変更の手続きは自分自身ですることもできますが、書類を細かく正確に記入し、事実確認を正確に行う必要がありますので、そのまま放置をしてしまわないように専門家に相談することが重要です。

相続した土地の名義変更ができていないと認知した場合の選択肢

１ 相続登記

一番効果的なのは、もちろん相続登記を行うことです。

相続が複雑化する前に、名義人を現在の土地の所有者に変更すれば売却などの手続きが自由にできるようになります。

名義が数代前から変わっていない場合や、相続人が多い場合などは手続き時に時間も費用も掛かります。

司法書士をはじめとした専門家に相談することをお勧めします。

２ 相続放棄

相続が発生し、相続財産に不動産や土地が含まれていた場合、必ず相続しなければいけません。

土地含め、財産の承継にメリットを感じない場合は相続放棄も選択肢のひとつです。

相続放棄を行いたい場合、相続の発生を認知した日から3ヵ月以内に家庭裁判所に書類提出を行う必要があります。

放棄をしたい場合は、はやめに専門家に相談することをお勧めします。

土地の相続手続き（名義変更）をしないデメリット

相続登記（名義変更）には相続人全員の押印と印鑑証明書が必要になるため、相続人の数が増えると、さらに手続きに時間がかかってしまいます。
土地の名義変更をしないで放置しておくと、次の代に所有者が変わるタイミングで、手続きや費用の面で多大な負担がかかることになります。

 また、土地を売りたいと思った際に土地の名義変更が済んでいないと手続きをすることはできません。このように名義変更をせずに放置しておくと様々な不都合が生じることになります。

不動産の名義変更（相続登記）の手続きについて詳しくはこちら＞＞

不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由について詳しくはこちら＞＞

不動産の名義変更（相続登記）を自分で行う方法について詳しくはこちら＞＞

数代にわたって名義変更していない土地・不動産を名義変更する場合の手続きの流れ

代々、名義変更していない土地を登記する場合の手続きの流れを下記で説明します。

気になる項目の ▼ をタップ・クリックすると詳細をご覧いただけます。

❶相続不動産の特定・情報の収集 ▼

市区町村役場で確認することができる名寄帳や、被相続人宛てに送付された固定資産税課税明細書を参考に相続財産に当たる不動産を特定します。不動産の特定、情報収集がおわったら法務局にて登記謄本を取得します。

❷被相続人と過去の土地の所有者の戸籍謄本類の収集 ▼

代々、名義変更土地だと判明した場合、被相続人のみでなく過去の所有者と相続人の書類も必要になります。必要人なる書類は亡くなられた方の戸籍謄本と戸籍附票である場合がほどんどです。

❸遺産分割協議を行い相続財産と相続人を確定 ▼

遺産分割協議では、「どの財産を誰がどのくらい相続するか」を確定します。不動産の共有名義での相続、土地と建物を別々に相続するなどすると売却が難しくなりますのでおすすめできません。

❹登記申請書の作成 ▼

遺産分割協議が終わると登記申請書を作成します。登記申請書は法務局のホームページにひな形が掲載されていますので、ひな形を参考に作成すれば問題ありません。

❺法務局に必要書類を提出 ▼

必要な書類が準備できたら、相続した土地を管轄する法務局に書類を提出します。提出方法は窓口・郵送・ネットでの提出の３種類です。

相続登記は自分で行うことも可能ですが、特に相続人が多くなってしまった場合は手続きがとても大変です。

ぜひ専門家に依頼することをお勧めします。

当事務所では、上記のような「土地の名義が数代前のままになっている」「相続人の数が数十人にのぼる」といった相続人の方に代わり、相続登記の手続きを代行しております。豊富な解決実績がありますので、無料相談をご利用ください

不動産の名義変更（相続登記）を放置していると大変です！

今回ご依頼いただいた相続登記サポートでは、相続登記に必要な「戸籍の収集」や「遺産分割協議書の作成」、「相続登記申請」などを代行いたします。

相続でこんなお悩みありませんか？

詳しいサポート内容について詳しくはこちら＞＞

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相続登記の無料相談実施中！

土地や建物の名義変更など相続登記に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

まだだれがどのように相続するか決まっていないという段階でもお話を伺うことができます。

予約受付専用ダイヤルは0120-916-767になります。お気軽にご相談ください。

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相続手続サポート（対象財産：不動産+預貯金）

相続手続サポートとは、この様々な手続中でも特にメインとなる相続手続である不動産、預貯金に関する全ての相続手続をお客様のご希望に応じてお引き受けするサービスです。

相続財産の価額	報酬額
500万円以下	110,000円（税込）
1,000万円以下	165,000円(税込)
1,000万円超え2,000万円	220,000円(税込)
2,000万円以上4,000万円以下	275,000円(税込)
4,000万円以上6,000万円以下	330,000円(税込)
6,000万円以上8,000万円以下	440,000円(税込)
8,000万円以上1億円以下	550,000円(税込)

※遺産が預貯金・不動産のみを対象とし、証券会社等の口座は含みません。
※財産調査や財産目録の作成は致しません。金融機関の残高証明書も取得いたしません。
※弊所で相続税申告の手配しないお客様が対象となります。
※解約した金額は一度弊所の預り金口座で管理し、報酬や実費料金をそこから控除させていただきます。

※以下のいずれにも該当しないお客様が対象となります。

・相続人が4人以上の手続きが必要な場合
・各相続人の意向確認を行う必要がある場合
・金融機関が4つ以上の手続きが必要な場合
・財産の分配事務を先導する必要がある場合
・面識のない相続人、疎遠な相続人がいる場合
・海外の相続手続きもしくは海外に相続人がいる場合
・不動産の売却が発生する場合（弊所で手配する場合）
・前妻の子供がいる場合
・第3順位の相続の場合
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